乡村旅游升级模式三——高端化的度假乡居模式

　　一、模式解读
　　（一）核心理念
　　一个乡村就是一个野奢度假综合体
　　使用农村社区空置农宅的协调收租  ，齐头并进行整体上提升与蜜月旅行化回收利用  ，将乡下民宿打造出成為高产品质量的农村社区自助游蜜月旅行区  ，并培育上海特色农村社区蜜月旅行国际品牌 。

　　（二）村落特征
　　1. 村落生态优良
　　与传统旅游不同  ，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低  ，往往选择较为偏僻的村落 。 这种村落生态优良  ，和记娱乐app幽静  ，最重要的是原生态的乡村味道浓郁  ，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体 。
　　2.房屋空置率高
　　部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件 。 闲置的农宅减少了项目前期的工作程度  ，容易进行资产流转  ，并易于对房屋进行改造升级 。 因此  ，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村  ，既避免了闲置资源的浪费  ，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机 。
　　3.建筑风貌良好
　　旅游游乡居方法切换规范要求村庄民居产品产品大部分是传统型老小院  ，生态风貌少数民族特色比较突出  ，由钻石或木料等地方文化气味原料砌墙而成的产品更能充分彰显乡村旅游的朴质地方文化气味气味  ，同时还产品面貌、形式等储存完全  ，极具较高的升级改造作用  ，以及融合与大都市很多化产品风格特点产生猛烈的反差的旅游游方法切换 。

　　（三）模式要点
　　（1）闲置农宅整体打造
　　将闲置农宅集中  ，进行整体打造  ，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收  ，通过引入外来企业资本或自筹资金  ，进行整体度假化改造  ，构建具有一定规模的度假区域 。
　　（2）高端度假品牌塑造
　　对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾  ，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果  ，塑造独立的度假品牌 。
　　（3）村民参与方式营造
　　旅居乡居模式  ，  ，根植于山村日常  ，村内的参加到必不可以少  ，可完成找寻村内商品房、土地证投资  ，或返聘村内为旅居村（区）公司职员等很多种模式  ，促使村内就地就业问题  ，激起村内参加到山村休闲旅游的斗志  ，确保社群人的长期参加到 。

　　二、模式推动力
　　（一）城市返归乡村的旅游市场需求
　　城市的拥挤喧嚣、和记娱乐app的不断恶化  ，人们迫切渴望逃离人造空间  ，到丛林山谷、自然乡野  ，而且这种需求日益显现  ，因此  ，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地  ，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发 。
　　（二）粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变
　　冷门游玩游是明显不同于人们游玩游的一个精选化的游玩游摸式  ，其所需在急剧增涨  ，并让游玩游进步的办法、生产经营的办法和售后服务的办法均有着改革研发和研发 。 高性价比化的游玩乡居摸式具体对于冷门游玩游所需的多彩化  ，研发和网站优化游玩游软件格局  ，让游览游玩游向娱乐休闲游玩改革研发  ，为高性价比冷门出具富有质量的游玩游生命 。

　　三、模式构建
　　（一）唤醒沉睡资源——闲置资产流转
　　闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素  ，也是重要的资源获取途径 。 农村闲置资产流转  ，实质是一次城乡要素流动的改革  ，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索 。 一些乡村中  ，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”  ，财产权、收益权得不到有效体现  ，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费 。 乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产  ，发挥资产价值  ，进而实现一定收益 。
　　1.资产流转的本质
　　闲置资产流转的本质是资产所有权不变  ，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值 。 农民依然对所拥有资产享有所有权  ，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等  ，资产的所有者会以租金、分红等方式获益 。
　　2.资产流转的关键
　　资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益  ，这是维持其对农民租金承诺的现实基础 。 在充分尊重农民意愿的条件下  ，提供足够的效益保障  ，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来 。
　　3.资产流转的形式
　　资产流转可以采取多种流转形式  ，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式 。
　　（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移  ，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方  ，承租方给出租方固定的收益 。 出租的期限一般由双方协商确定  ，最长不超过承包合同的剩余期限 。 出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后  ，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年）  ，并签订房屋租赁合同 。
　　（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份  ，参与股份制或股份合作制经营  ，以入股的资产使用权作为分红依据  ，股红按经营效益的高低确定 。 该模式体现了旅游业“利益共享”的精神  ，在旅游开发的同时  ，兼顾村民的长远利益  ，获得就业机会或从事经营工作  ，使他们能够长期分享旅游收益
　　（3）转包：主要为闲置土地流转形式 。 即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方  ，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定  ，转包方与发包方的原承包关系不变 。

　　（4）出让：主要为闲置土地流转形式 。 即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式 。 这部分被征用了土地的农民  ，在按有关规定获得资金补偿后   ，就将土地使用权交给发包方或当地政府  ，从而再转交给建设方  ，承包方对这部分土地的使用权即行终止 。

　　（二）规范开发方式——整合开发  ，乡土时尚结合
　　1.开发主体
　　（1）村集体统一整合开发
　　村集体通过自筹资金的形式  ，将村里闲置的农宅流转过来  ，进行统一的整合开发 。 保留农宅外观  ，对内部进行装修改造  ，满足高端度假需求 。 如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立  ，成员出资总额52.7万元  ，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理 。
　　（2）村集体与专业旅游公司共同开发
　　村集体通过引入外来资金的形式  ，与专业的旅游开发公司合作  ，对村里的闲置资产进行统一的整合开发 。 这种开发形式解决了资金的问题  ，并且开发建设相对专业  ，能够更好的把握市场需求  ，有针对性的开发产品 。 村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社  ，通过合作社负责资源整合和统一开发 。 如密云山里寒舍  ，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社  ，合作社为合作开发（股东单位）单位  ，负责资源整合、开发及提供配套服务 。
　　2.开发要点
　　（1）乡味保留与展现  ，最大程度展现乡村风貌
　　钢结构建筑装修面料乡村化：渡假乡居的拆除秉持文明性、乡村性  ，外表面古朴典雅成旧  ，与身上的生态合二为一化  ，不唐突  ，不夸张 。 拆除整个过程中最多局限地的使用立即面料  ，如花岗岩、圆木、稻草等  ，尽可能的显现出常用古民居特性  ，构建韵味的乡味钢结构建筑装修 。

　　旅行感觉度农村社区文化化：旅行感觉度虽说是蜜月旅行乡居的软的和记娱乐app资源性  ，却针对的目标深入调查心理的情感连接意见反馈 。 在旅行感觉度游戏活动的开发建设中  ，要最大的幅度的合理利用聚落中的农村社区文化和记娱乐app资源性  ，如水稻田、水果园、农村社区家畜等小昆虫  ，或者的生产活动产品设备、场景中等  ，一体化目前娱乐休闲设计理念  ，建成非常具有农村社区文化性的农村社区感觉度产品设备  ，提拔旅游者的蜜月旅行情致 。

　　深山老林寒舍农地果树林

　　渡假分为地方文化化：渡假乡居  ，以“乡味”为分为底材 。 每各这方面显现山村原生态保护园林建筑  ，古树老井山花、电动石磨草屋篱笆  ，塑造出浓浓的的地方文化意韵；另每各这方面  ，更大局限的补齐山村本身的活动动态和活动氛围  ，将山村大家的生孩子活动动态是 必要的有形资源  ，耕地的给村民、喂畜禽的农妇各类地邻休假的老父  ，也是山村园林建筑的必要组成一些一些 。

　　（2）高端品质度假  ，最大程度提供舒适奢华体验
　　充分考虑游玩游功能表  ，是游玩游乡居形式的为重点特证  ，也是乡野休闲旅游在线升级的为重点症状 。 在喜欢乡土文化、率真的而且  ，同时游玩游的品味与舒服 。 外旧内新、外朴质内时尚的反差组合式  ，更融入出独有的游玩游体验性 。

　　（三）专业管理方式——资产运营管理
　　1.运营主体
　　（1）专业运营管理公司
　　在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上  ，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理 。 这类公司对酒店有着专业的运营管理理念  ，可以有效、专业的管理乡村酒店  ，以获取相应的收益 。 如山里寒舍专门引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营 。
　　（2）村集体统一运营管理
　　村集体可以通过合作社的形式  ，对度假乡居进行统一经营管理 。 由合作社统一进行结算  ，统一分配客源  ，在利益分配上以逐年递增的形式  ，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金  ，从而防止恶性竞争 。
　　2.运营要点
　　（1）全力塑造度假品牌
　　运营管理过程中  ，有意识地进行度假品牌培育和塑造  ，力求以成功特色的项目开发  ，打造乡村旅游度假品牌  ，以完善的运营管理  ，塑造品牌  ，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出  ，在一定区域内进行品牌复制 。
　　（2）充分调动农民积极性
　　一方面  ，让农民充分参与其中 。 优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业  ，并积极组织农民培训  ，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源  ，在力求不改变居民生产生活方式的基础上  ，为农民带来收益 。
　　另外方向  ，让种植户认为拥有收益的 。 从种植户方向角开始  ，确立着力会符合种植户获利的对应国家政策  ，借以促进种植户操作旅游度假制作的热忱 。

　　（四）三方效益共赢——乡村效益升级
　　1.投资开发商——经济效益与品牌效益
　　度假乡居的成功开发建设  ，一方面可以获得应的经济回报  ，另一方面  ，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作  ，会形成自身的度假品牌  ，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力  ，形成连锁运营模式  ，通过模式复制获取更大的品牌效益 。
　　2.农民——最直接的受益者
　　度假乡居模式中  ，农民是最直接的受益者 。 其收入来源主要分为三部分  ，即租金收入、分红收入及工资收入 。
　　（1）租金收入
　　农民将闲置土地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转  ，果园、农园等的经营权也可一并外包  ，农民每年收取租金 。 比如山里寒舍  ，提供给农民的每个宅院年租金为6000元  ，每亩耕地年租金1000元  ，每5年递增5%；果园等的租金每5年递增20% 。
　　（2）分红收入
　　村民可通过房产、土地等方式入股  ，成为股东  ，每年不仅有固定的租金  ，年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红 。 入股分红有助于社区居民的持续参与 。
　　（3）工资收入
　　度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了大量的就业机会  ，推动村民就地就业的进程 。 随着大量工作岗位的释放  ，如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等  ，为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位  ，成为挣工资的新型农民 。
　　3.乡村——推动乡村升级发展
　　旅游度假乡居经营模式的基本知识网站建设过程中 中  ，辰溪时推广乡野提供服务性交通出行、自来水供气、垃圾桶和废污水净化处理、通讯网相关信息和劳功自主创业提供服务等指标体系的基本知识网站建设  ，深入推进乡野提供服务性基本知识性日常设施在线升级  ，使现今、历史文明的性日常方案与村屯田园风光牧歌式的传统式性日常方案得出有机物的重构  ，带动乡野的可将持续快速发展 。

　　四、模式借鉴
　　（一）概况
　　山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村  ，距离北京108公里  ，是一处由古村落改造成的乡村酒店群 。 山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用  ，约15公顷 。 预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施  ，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区  ，预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等 。
　　（二）干峪沟的“山前山后”
　　1.“山前”——山里寒舍开发前
　　因此坐落边远  ，交通配套困难  ，干峪沟村人急剧迁入  ，引发许多古民居建筑闲余甚至荒芜  ，村里古民居建筑空置率自由高达80%  ，变成 名副但是的“漏空村” 。 干峪沟村户籍地人口比例总数仅有41户71人  ，均值年青段已经超过60岁  ，居住人口比例人口比例总数缺点20人 。 跟随年青段成分急剧老化试验  ，年青工作力可以出外谋职  ，导致的土壤和山场無人处理  ，村里43处宅院  ，大都发生闲余的情形  ，村寨渐趋凋敝  ，了无生命 。

　　2.“山后”——山里寒舍开发后
　　201几年  ，北庄景区设计总部  ，以50年使用、二套闲余不用房投资达成合作等状态  ，收租了全村废品或闲余不用的宅基地面积（或集体性土地资源量的流失）  ，对山村的供电设备、给室外排水、通讯网、微信网络等条件服务设施使用高品种投建  ，并将传统型民宅宅院改革成了了高好品质的旅游绿色养生游酒吧  ，以“时尚与朴质混合搭配  ，娱乐和必然组合”为特点  ，将中国经济结构的信誉等级酒吧赢得与乡下必然静谧的居住必然交融  ，并模块化了游水池、高尔夫球、未成年人水上游乐园等娱乐旅游绿色养生游创业项目  ，当前开放政策的宅院有20余座  ，进住产品报价从1500至4000有差异 。 经由这样方法  ，种植户不但不错赢得稳定的的商铺租金  ，同一时间还成了了山沟寒舍的职工  ，赢得相对应的的公资年收入  ，而干峪沟村的土地资源量的流失、果林等常见资源量也能够 了设备发展壮大  ，往昔凄凉的漏空村转生成了了国际级范的乡下旅游绿色养生游区 。

　　（三）山里寒舍成功之路
　　1.有效的土地流转
　　在“山里寒舍”的带动下  ，干峪沟成立了旅游专业合作社  ，着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求  ，有效推动土地、房屋流转  ，在不改变所有权前提下  ，村民以房屋、果树、土地入社  ，化零为整  ，委托企业统一管理 。 利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地）  ，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式  ，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施  ，形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区 。
　　2.最乡土的资产升级开发
　　山上寒舍主要的亮点也是拥有新农村的原使生态和记娱乐app显著特点  ，发展不毁掉地区学习和记娱乐app  ，提取了增加了的悠久建造相貌 。 在发展发展具体步骤中  ，主要程度地实用地区的花岗石和原木  ，主要程度地庇护民居建筑的原使的情形 。 该酒店屋内在增加了旧房子基础知识上改建装饰而成  ，从外表看是不是群众老宅  ，热水器、木窗、椽子、鹅卵石院墙等都有提取 。 而室外却别有洞天  ，揉合了中外设置  ，重构了粗犷与现时代设计理念  ，创办了粗犷而而又不失去现时代化的塔配风 。 5颗星级酒店的酒店宴会及厨卫电器安全设施  ，中外厨房  ，有线wifi网络遮盖  ，是最乡土文化的资本升极格局 。

　　3. 有力调动农民积极性
　　（1）最大限度保障农民权利
　　北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同 。 20年之后  ，如果村民对现有的经营状况和收益表示满意  ，可通过召开村民代表大会的形式  ，优先续租给开发企业 。 开发若干年后  ，根据村民意愿  ，项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中  ，也可以继续委托开发企业经营 。 这种模式  ，最大限度地保障了农民的土地所有权 。
　　（2）最大程度确保农民收益
　　山里寒山为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式  ，全村人均年收入达2万多元  ，在企业就业的社员年收入超过5万元 。 出租房屋、土地、果园等均可以获得租金  ，还可以入股合作社  ，按照经济效益和入股比例获取一定的分红  ，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业  ，为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作 。 山里寒舍还吸引了本地青年回流 。 现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理  ，都是北庄镇土生土长的子弟 。