深圳欢乐海岸的盈利模式创新

　　二零一一年时间内  ，侨民城公司总经历任克雷在乐趣海边的试开张和记娱乐app上带表  ， “乐趣海边是侨民城公司的另外一种新商业楼状态  ，也是公司未来生活在经营管理未来发展这方面新的的增加点” 。多个同行业专业观点  ，可能乐趣海边状态赢利可求、可模仿高  ，将是侨民城公司下第一轮指向全中国发展的核心合理布局货品 。

　　一、 从四代产品更新  ，看欢乐海岸的优势与创新

　　海外华人海外华侨城集困建立于1985年  ，1989年准备实行个性活动形式的恍若公圆类景區设计规划  ，是小编国最有名的的旅游行业活动地产开发运营管理商 。胜利开辟了锦秀中华民族、欢悦谷、东西部海外华人海外华侨城、欢悦港湾等个性活动形式的恍若公圆经济模式  ，如今旅游行业活动业的不息发展  ，海外华人海外华侨城集困的个性活动形式的恍若公圆也感受了从单一化的用途到分手后复合多元化、从外部观光旅游到日常动态参与性、悠闲游艺的不息转换  ，要求可包括三个步骤 。

　　二、 深圳欢乐海岸概况：

　　1. 业态布局及市场定位

　　乐翻天蔚蓝线大型的项目于2007年的项目确立  ，总加盟额达20亿美金 。大型的项目拆迁赔偿范围128万㎡米  ，由东中北部旅游酒店大都会必然爱护区与中北部大都会古文化艺术课休闲区2大机构  ，消费选购、餐厅、休闲、和记娱乐app、旅游酒店、商务接待五种内容题材版块组成 。中仅旅游酒店大都会必然爱护区得到水域、水域与农用地约69万㎡米  ，是中国现代惟一地区属于旅游酒店大都会经济带的汉沽红小树林水域；大都会古文化艺术课休闲区紧紧围绕手动造房子的机构湖区完成发展  ，拆迁赔偿约58万㎡米  ， 现在装备有消费选购机构、寰宇美食特色内容题材街、中影影城、高档健身房等  ，还生活配套了乐翻天蔚蓝线水秀剧院、海域奇梦馆等内容题材古文化艺术课休闲体育中心  ，最终市面定位行为为中高利润的大都会家人市面、小白领市面及商旅大学生消费群体 。

　　2. 地位位置优越
　　欢乐海岸地处深圳福田、前海双中心中核区  ，紧邻深圳西部通道和深圳湾口岸  ，与香港隔海相望 。南临滨海大道  ，是深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点；北靠华侨城城区优质生活圈及主题公园群；东接福田  ，西面为滨海高端住宅 。

　　3.商业配比与主要收益
　　欢乐海岸商业总体建筑面积约为30万平方米  ，主要分布在以特色零售为主的欢乐海岸购物中心和以餐饮娱乐为主的曲水湾 。欢乐海岸总体商业业态比例：零售：餐饮：娱乐：生活配套独立项目约为39:32:26:4 。欢乐海岸项目中回流现金最快的是蓝楹湾度假公寓与华会所  ，平均年收入可以达到10亿元  ，购物中心年收入也在1.5亿元左右  ，另外酒吧街、曲水街(餐饮)、蓝汐精品酒店(房间数57间)、万豪行政公寓(155间客房)等每年也有近亿元收入  。

　　4. 商业物业租金可成长空间大
　　2014年  ，深圳罗湖区万象城商铺再进在1500-1800元/月/㎡  ，金光华广场租金在1200-1500元/月/㎡ 。2015年第一季度  ，深圳全市甲级写字楼的平均租金达256元/月/㎡  ，其中福田CBD甲级写字楼第一季度平均租金每月达273元/月/㎡  ，福田中心区卓越世纪中心写字楼平均租金为330元/月/㎡ 。欢乐海岸购物中心于2013年投入运营  ，目前顶层商务中心租金约在230元/月/㎡  ，曲水街餐饮商铺租金也在200元/月/㎡  ，与深圳平均水平相比  ，还有很大提升空间 。

　　三、  深圳欢乐海岸的经营模式分析

　　优势：
　　欢乐海岸是华侨城第四代主题园区的开篇之作  ，是华侨城集团综合多年旅游地产运营的成功经验  ，并融合自身在文化、酒店、公寓等多方面的产业优势  ，突破欢乐谷扩张模式瓶颈的一次创新 。优势集中表现在以下几个方面：

　　1.欢乐海岸投入运营不到两年  ，依赖高端物业实现了现金的收支平衡  ，未来如果配套部分住宅产品  ，将会在短期内获得更大的经济收益 。

　　2.作为城市生活空间的一部分  ，兼顾生态保护的同时获得可观的经营性收益 。从长期发展来看  ，优质城市生活中心的营建可极大提升周围地块价值 。该模式让华侨城在与地方政府的谈判过程中更能掌握主动权  ，极易实现异地复制 。

　　3.只租不售的经营模式确保了华侨城集团对产权的绝对拥有  ，有利于开发和经营过程中的统一规划和管理  ，保留资源的完整性和高品味 。最终形成高品质的主题商业景区  ，从而获得长远稳定的经营性收益 。

　　4.从本质来看  ，欢乐海岸仍然是以“旅游+地产”开发模式为主  ，但不再以来住宅和商业地产的短期销售来反哺旅游业  ，而是通过高端消费人群的集聚促进商铺租金逐年提升  ，从长期发展视角来实现商业和旅游的优势互补 。

　　问题：
　　1.先建设后招商  ，建设现状与经营需求脱节 。欢乐海岸购物中心在没有进主力店招商的情况下  ，就开始了规划设计与施工建设  ，现有购物中心建设无法满足商家的经营需求  ，导致项目招商困难重重 。进入试运营阶段之后  ，影城、海洋馆、水秀剧场、会所等都步入实际运营  ，作为重要生活配套的O.PLAZA购物中心招商却屡遭困境 。

　　2.文化旅游项目回报周期长  ，优势未显现 。2013年12月华侨城集团发布公告  ，把深圳欢乐海岸旗下的“水秀”及“海洋奇梦馆”两项资产作价2.26亿元出售予华侨城集团的全资子公司深圳华侨城欢乐海岸投资有限公司  ，但华侨城将继续保留这两项资产的经营权  ，原因就在于水秀剧场和海洋奇梦馆一直处于亏损的状态 。水秀剧场为全球最大的多媒体现代水秀剧场  ，投资规模近2亿元  ，目前年均收入约3000万元 。

　　四、宁波欢乐海岸的开发模式提升

　　宁波华侨城欢乐海岸项目于2013年10月正式破土动工  ，该项目是华侨城集团在一线城市之外最大的文化旅游项目投资  ，总投资额超过百亿 。宁波欢乐海岸由位于鄞州集士港镇桃源湾的四明山谷和位于鄞州滨江中心城区的欢乐海岸两大主题板块构成 。从构成内容上来看  ，宁波项目是集合了华侨城集团两大主力产品东部华侨城和深圳欢乐海岸主要内容的更加大型的综合体；从经营模式上来看  ，延续了深圳欢乐海岸“主题商业”的经营理念  ，通过“生态旅游”与“城市生活”功能的结合及免费开放的经营方式  ，吸引新都市旅游群体的聚集  ，开创城市优质生活空间打造新模式；从盈利模式来看  ，宁波欢乐海岸除了由购物、餐饮、会所、文化娱乐等项目之外  ，还配套有860000平方米住宅出售  ，预计将于2015年5月开盘  ，将会成为宁波欢乐海岸后续项目开发的重要资金来源 。

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